典型的な玄米
商業用地の高地価が周辺の住宅地に波及することも必至だ。
地価の高騰につながる可能性があることはいうまでもない。
政府案の細分化の最大の問題は、住居系にしては極めて高い従来の容積率がそのまま残されたことだ。
住居系の用途地域にオフィス・ビルなどの進出を防ぐ最善の方法は、欧米のように容積率を厳しく抑えて、オフィス・ビルを建てても採算があわないようにするというのが常識である。
今回の都市計画法の改正は一九九三年六月二十五日に施行され、それから三年以内に従来の用途地域を見直し、そのすべてを新しい十二の用途地域に指定替えすることになっている。
この見直しの過程で、住居系用途地域の細分化を利用して、より規制の緩い用途地域の指定、つまりより容積率の高い指定がおこなわれる危険がある。
それこそ全国一斉に用途地域や容積率が緩和され、ふたたび地価上昇のきっかけになる可能性がある。
政府マスタープランへの疑問基本がまたしても規制緩和の改正であれば、政府案に盛り込まれたマスタープランの限界もみえてくるだろう。
この政府案を、本来のマスタープランにもとづいてまちづくりを進めているドイツと比較してみると欠陥が浮き彫りになる。
同国では、都市のビジョン、つまりマスタープランが「Ｆプラン」、実現するために日本の地区計画に相当する「Ｂプラン」がある。
両プランとも住民の理解が得られるまで自治体で討議され、いったん策定されると厳格に実施される。
「Ｂプラン」がないところでは原則として住宅建設などの開発はできない。
また、ドイツでは、制限階数や建蔽率、容積率が日本よりはるかに低く抑えられていることはすでにみた。
あくまでも規制緩和路線を進む日本では、本来の意味のマスタープランが可能かどうか大いに疑問である。
マスタープランでコントロールすべき都市の建築物が結局は膨張の一方なのだから。
一部自治体が進めている準備作業をみれば、政府案でうたわれている日本のマスタープランは都市の混乱あるいは膨張の制御、管理ではなく、さらなる膨張、規制緩和、都市再開発を予定したものになる公算が大きい。
政府改正案では、このほかに二つの重要な欠陥があることを指摘したい。
千をこえる宅地開発指導要綱や百に達するまちづくり・景観条例などが示しているのは、都市計画は基本的に霞ヶ関ではなく地域に密着した自治体がつくる権限をもつべきだ、ということである。
政府案のもとでは、新設の日本のマスタープランは、都道府県の「都市の整備、開発、保全の方針」に従うことになっており、その方針は建設省の指導のもとにつくられるという大いなる制約がある。
野党の共同案こうした政府案に対抗して、社会党と社民連が共同で都市計画法の改正案を議員立法の形で提出した。
これまで社会党をふくめ野党が政府案に具体的な対案を提出することは少なかった。
与野党が具体的な形で政策論争をくりひろげ、有権者に選択をせまるという本来の議会民主政治が、日本で育たなかった重大な理由のひとつであることは否めない。
今回の社会党と社民連の共同案は量でも百ページと政府改正案に匹敵し、内容は「都市計画の策定は自治体の手に」という自治体の声にできるだけ応えようとした画期的なものだった。
欧米では常識であり、自治体の主体性という民主主義の要請にもかなうものだった。
また、用途地域の増加や誘導容積率など複雑なメニューが加わったことで、それでなくても限界をこえていた日本の都市計画の「メニュー追加方式」は普通の市民にはますます理解しがたいものになっている。
しかも、メニューの使い方は建設省からの通達という、市民の目には直接触れないところで自治体におろされる仕組みもかわっていない。
市民の生活、人生、町や都市の姿、日本の自然の姿までかえてしまう都市計画が、市民の目に触れないところで、あるいは市民の理解をこえるところで進行する傾向がさらに強まる危険がある。
最初、社会党側は、都市計画法と関連する二百余の法律の抜本的な改革をめざし、都市にかかわる建設・開発行為を自治体の許可制にする、つまり自治体が主導権を握る「都市基本法」の提案を考えたが不発に終わっている。
なぜなら、議員立法は衆参両院のそれぞれの法制局の手で成文化されるのだが（政府案の場合は、内閣法制局）、法制局は現行の法秩序のなかでの法案作成しか認めない。
社会党が当初考えた「都市基本法」は、これまでの都市計画法を中心とした国家高権論にたつ都市法の全体系を否定するものとして、一蹴された。
したがって、共同案は、骨格は現行の法体系にしたがいながら、内容をできるだけ欧米型の本来の都市計画へ近づけるものとし、また自治体の主体性の確立へ工夫をこらしている。
日本の都市計画の特質を、絶対的土地所有権、線・色・数値による都市計画、国家主導、メニューの追加方式、の四つに分けて説明したが、共同案ではこれらの概念を前提にしたうえで、順序をまったく逆転させることによって日本の都市計画のシステムを一新することをねらった。
つまり、メニューの追加の中止、国家高権論から実質的な地方分権へ、自治体の個々の事情にもとづく自治体独自の都市計画、その結果としての「土地所有権の制限へ」というものになった。
この共同案は社会党と社民連の若手議員が中心となり衆議院法制局との間で半厳しい規制では、共同案の理論と政策を順次みていくことにしよう。
まず、メニューの追加の中止である。
これまでの、日本の都市計画では次々にメニュー追加され、全体が分かりにくくなっていた。
しかも、追加されたメニューの多くは、容積率を緩和年にわたる激しいやり取りをへて成文化され、両党の党内手続きをへて、政府案にたいする「対決法案」として国会に提出された。
許可基準・全国画一するなど都市の破壊につながるものが多かった。
しかも、政府案では、国の用意したメニューしか使えない。
だが、共同案では、これ以上、国がメニューを追加する方式をやめて、自治体が独自に、国の規制を上回る、あるいはその自治体に合った特別の規制を「まちづくり条例」などの形で加えることができるようにしていた。
それぞれの自治体にあった独自のメニューを工夫できるところがみそである。
政府案が追加した「誘導容積制」については、都市の「有効・高度利用」に拍車をかけ、都市の破壊を加速する危険があるので、共同案では排除している。
また、用途地域の指定のない地域については、自然破壊を抑えるため、政府案よりもはるかに厳しい第一種住居専用地域なみの規制をかけた。
ここで、注釈を付け加えたい。
用途地域の詳細化については、政府案の十二種類にたいして共同案は十四種類となっており、政府案を上回るメニュー追加となっている。
共同案の作成に直接参加した議員や協力した学者たちは、地域に特有な用途規制は、全国画一におこなうのではなく、自治体が都市計画法にある「特別用途地域」制度（第一章参照）を活用しておこなうべきであるとして、追加に反対したが、社会党の政策審議会が強く追加を主張した。
おそらく、米国などのように用途の純化を維持する手段として多様な用途地域を用意していることにヒントを得たものだろう。
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